+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Какой Метод Является Наиболее Распространенным Способом Оценки Земли

При проведении сделок с земельными участками может применяться различная методология оценки рыночной стоимости. Каждая из них характеризуется своими особенностями в зависимости от преследуемой конечной цели. Рассмотрим, чем отличаются эффективные подходы в вычислении рыночной цены земельных площадей. Для начала определимся с понятием рыночной стоимости. Этот термин подразумевает максимально вероятную продажную стоимость участков в существующих конкурентных реалиях российского рынка при хорошем информировании сторон сделки продавца и покупателя , а также без наличия принудительного давления форс-мажорных обстоятельств извне.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Видеолекция Оценка земли и земельный кадастр

Методология оценки рыночной стоимости

Тема 9 Оценка земель населенных пунктов. План лекции:. Методы оценки земли. В Казахстане рынок ЗУ только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками небольшое число операций с землями выкупленных предприятий. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с ЗУ. Спрос и цена реализуемых участков зависит от назначения участка под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства , удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на ЗУ происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. ЗУ могут быть отнесены к:. Для участков, расположенных в одной территориальной зоне, устанавливается единый правовой режим, определенный Градостроительным регламентом.

Методические основы оценки городских ЗУ и связанной с ними недвижимости сводятся к следующему. Оценка стоимости городских земель, определенная на основе оценки стоимости воспроизводства простого и расширенного , их улучшений с учетом статистических данных по итогам реальных рыночных сделок, а также всей совокупности методов оценки рыночной стоимости земли, отражает не только величину затрат на создание и обновление инженерной инфраструктуры, транспортной сети, объектов социальной сферы, природоохранные мероприятия и т.

Объектом кадастровой оценки городских земель являются земли в пределах городской черты. Основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов рисунок 9. Рисунок 9. Рыночная оценка единичных ЗУ городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка.

Она учитывает целевое использование ЗУ, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Методика оценки земли рисунок 9. Самый распространенный способ рыночной оценки земли - метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о сделках за предшествующие месяцев. При применении этого метода сначала выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах. Далее проверяется информация о сделках, с целью подтверждения хотя бы одной стороной ее законности и экономической целесообразности.

Сумма продажной цены корректируется в зависимости от характеристик оцениваемого и сопоставимого участка. При условии того, что оцениваемый участок превосходит сопоставимый по какому-либо параметру, его фактическая цена увеличивается, а если уступает, то цена уменьшается.

Такое уточнение цены может проводиться в трех основных формах :. При проведении расчетов оценки стоимости ЗУ по способу ВРМ необходимо осуществить следующие действия:. Следующий метод получил название метода остаточной продуктивности остатка. При его использовании чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты, в первую очередь, расходов за три других фактора производства:. В остатке будет земельная рента для собственника участка.

Метод остатка применим и при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность их полезной жизни, ставка дохода инвестиции и годовой чистый доход от объекта.

Еще одним способом оценки земли является метод капитализации дохода, при котором стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Стоимость земли С определяется по формуле:. К - норма коэффициент капитализации. Последовательность расчета стоимости ЗУ при этом способе следующая:. Стоимость ЗУ может быть определена также путем умножения валового или чистого дохода на рентный мультипликатор.

Его рассчитывают по формуле:. ЦП - цена продаж сопоставимых участков;. Д - арендная плата или чистый доход. Контрольные задания для СРС:. Рекомендуемая литература: 3, 4, ЗУ могут быть отнесены к: - жилым зонам; - общественно-деловым зонам; - производственным зонам; - и иным территориальным зонам.

Такое уточнение цены может проводиться в трех основных формах : - в д. При его использовании чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты, в первую очередь, расходов за три других фактора производства: - труда - зарплаты, комиссионных; - капитала - процентов, дивидендов; - предпринимательских способностей - прибыли, вознаграждений.

Последовательность расчета стоимости ЗУ при этом способе следующая: - на основе анализа денежных потоков поступлений по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях определяется потенциальный валовой доход; - на основе фактических издержек составляется смета расходов на будущий год с разделением на постоянные, эксплуатационные и резервы; - рассчитывается действительный валовой доход эффективный , получаемый путем вычитания из потенциального валового дохода возможные потери, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке; - исчисляется чистый доход как разница действительного валового дохода и всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений; - чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными способами.

Оценка недвижимости: затратный подход

Рекомендуем оценочную компанию: Методики Оставить комментарий Читать комментарии. Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно - монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Объектом кадастровой оценки городских земель являются земли в пределах Самый распространенный способ рыночной оценки земли - метод.

Основные методы оценки земельных участков

Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:. При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Какой Метод Является Наиболее Распространенным Способом Оценки Земли

Тема 9 Оценка земель населенных пунктов. План лекции:. Методы оценки земли. В Казахстане рынок ЗУ только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.

Наиболее полно соотношение между спросом и предложением проявляется во время проведения аукционов. Наличие во время аукциона большого числа покупателей и незначительного числа продавцов способствует формированию более высокой цены на товар.

Методы Оценки Земельных Участков Методы Оценки Земельных Участков

Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте. Оценщик вправе самостоятельно определять и рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом следует учитывать объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Определение стоимости: Расчет производится путем деления остаточного дохода от земельного участка определенного вычитанием из ЧОД от единого объекта недвижимости дохода, относимого только к улучшению на ставку капитализации земельного участка. Условие применения метода-наличие инфо о ценах сделок с зем участками, аналогами оцениваемого. Оценщик сначала выявляет ряд фактических продаж зем участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множ показателей, и собирает сравнительную инфо.

Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте. Оценка используется для всех видов земель. Стандартный объект недвижимости включает участок и постройки. Кадастровая оценка земельных участков выполняется для каждого объекта. Мероприятие часто проводится не с собственностью, а с арендованным имуществом. Тогда оцениваются права аренды. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

Методы оценки земли Наиболее полно соотношение между спросом и предложением проявляется во время проведения аукционов. Наличие во время.

То есть, когда покупатель поступает неоправданно, если готов платить за выбранный объект, цену больше чем за объект похож на аналогичный. Применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и или сооружениями так и земельных участков, свободных от застройки. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

То есть, когда покупатель поступает неоправданно, если готов платить за выбранный объект, цену больше чем за объект похож на аналогичный. Применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и или сооружениями так и земельных участков, свободных от застройки. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения спроса.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Землепользование. Передача 6. Подходы и методы оценки земельных участков
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. suwovetcharm

    Каким образом могут отжать квартиру и как от этого защититься?